Délai de rétractation d'un compromis de vente

Délai de rétractation

Le texte ci-dessous, provenant du ministère de (...) et du Logement, décrit le délai de rétraction de 7 jours.

Au délà de ces 7 jours, il peut rester différentes possibilités:

• Clause suspensive concernant l'obtention d'un prêt. Cette clause suspensive est toujours présente car obligatoire. Elle conditionne l'achat à l'obtention, par l'acheteur, d'un crédit immobilier. Il est même possible de préciser un taux maximum ou une durée d'emprunt à ne pas dépasser, et ce afin de protéger l'acheteur. Si l'acheteur, de bonne foi, ne réussit pas à obtenir le crédit aux conditions prévues, il peut renoncer à l'achat sans frais, à condition bien sûr de notifier l'agence et le notaire dans les délais prévus.

  Exemple: M. et Mme Dupont ont bien étudié leur épargne disponible et leur capacité d'emprunt. Ils ont même un devis estimatif de la banque concernant un crédit immobilier sur 15 ans à 3,2%. C'est en fonction de cela qu'ils ont déterminé leur budget et choisi un bien immobilier.
  Dans ce cas, il est tout à faire logique d'inscrire ces conditions de crédit dans la clause suspensive du compromis de vente. Ainsi, dans le cas ou la banque ne confirme pas son offre, ils pourront annuler leur achat sans frais.

• Annulation de l'achat 10% du montant: Le plus souvent, le compromis de vente comprends une clause permettant d'annuler l'achat contre le paiement de 10% du montant. Il faut bien comprendre que cela vous donne tout à fait le droit de changer d'avis et d'annuler votre achat, sans avoir à vous justifier. L'annulation est bien possible, mais elle coûte un certain montant, en général 10%, pour dédommager le vendeur.

  Exemple: Pendant les vacances d'été, M. et Mme Dupond ont été charmés par la région. Ils ont choisi une maison et décidé de quitter leur grande ville pour enfin vivre à la campagne.
  A la rentrée, bien après le délai de rétractation de 7 jours, ils regrettent ce choix et changent d'avis.
  Sans avoir à se justifier, ils peuvent notifier l'agence, le vendeur et le notaire. Il ne reste plus qu'à payer le montant prévu (en général 10%), et ils n'ont pas d'autre compte à rendre. Il est parfois préférable de faire marche arrière, même si cela a un coût.

  Renonciation: il est possible pour l'acheteur de renoncer à cette condition suspensive lorsqu'il n'a pas besoin d'un prêt. Il s'agit alors d'un 'achat comptant'.

• Autres clauses. Il est tout à fait possible d'ajouter d'autres clauses. Si, par exemple, vous achetez un bien immobilier dans le but d'y ouvrir un cabinet médical ou un local pour votre exercice libéral (médecin, avocat, etc.), il est possible, au moment de la rédaction du contrat, d'ajouter des conditions liées à l'acceptation par la copropriété et/ou la mairie de la conversion du local d'habitation en local professionnel. Si ces conditions ne sont pas réalisées, l'achat pourrait être annulé sans frais.

  Exemple: Mme Dupond achète un petit appartement dans le but d'y ouvrir son cabinet dentaire. Elle s'est renseigné, et c'est autorisé par le règlement de copropriété. Pour parer à tout imprévu, on ajoute lors de la rédaction du compromis de vente une clause suspensive, qui permettra d'annuler l'achat dans le cas ou la mairie refuserait la transformation d'un logement en local professionnel.
  Mme Dupond effectue les démarches dès la signature du compromis. Cela lui permet de recevoir l'autorisation de la mairie en quelques semaines et ensuite de signer sans crainte l'acte authentique.

Texte du Ministère de l'Ecologie (...) et du Logement

Le texte original est disponible ci-contre: AC002 - L’avant-contrat de vente d’un logement ancien.

Préalablement à la vente, vendeur et candidat acquéreur signent un avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature engage le vendeur et le candidat acquéreur.

Cependant, afin d’assurer à l’acquéreur non professionnel une meilleure sécurité juridique, le législateur a mis en place (loi solidarité et renouvellement urbain du 13.12.00) puis a modifié (Loi du 13.07.06 portant engagement national pour le logement : article 96/ Code de la construction : article L 271.1) un droit de rétractation à son profit.

Aussi, l’acquéreur non professionnel qui souhaite revenir sur son engagement peut le faire dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat.

Le délai de 7 jours ne commence à courir que dès lors que l’avant-contrat lui a été notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (pli d’huissier notamment).

La rétractation doit être exercée dans les mêmes formes : lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (pli d’huissier notamment).

Lorsque l’acte est conclu par un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire, avocat...), l’avant-contrat peut être remis directement à l’acquéreur. Les deux procédés qui sont visés sont la remise contre émargement et la remise contre récépissé.

Dans ce cas, le bénéficiaire du droit à rétractation doit inscrire de sa main les mentions suivantes : « remis par... (nom du professionnel), à... (lieu), le... (date) et déclarer avoir connaissance qu’un délai de rétractation de 7 jours lui est accordé par l’article L. 271-1 du CCH et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de sa main sur le présent acte, soit à compter du... » (CCH : art. D. 271-6).

Une fois le délai de 7 jours écoulé, l’acquéreur n’a plus la possibilité de se rétracter (hormis le cas où le contrat le prévoirait).

C’est pourquoi, la rédaction de l’avant-contrat est extrêmement importante.

Il est conseillé de la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et l’acheteur.

L’avant-contrat peut être :

• soit une promesse unilatérale de vente ;
• soit un compromis de vente.

Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire fait une offre de vente par laquelle il donne au candidat acquéreur une option sur son logement pendant un délai clairement précisé.

La promesse unilatérale de vente établie sous-seing privé, c’est à dire rédigée sur papier libre et signée par le candidat acquéreur et le vendeur, doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours au bureau d’enregistrement(se renseigner auprès du centre des impôts).

  Le compromis de vente ou promesse synallagmatique correspond à une vente ferme qui engage le candidat acquéreur comme le vendeur.

Avant de signer un compromis de vente le candidat acquéreur doit donc s’assurer que le logement correspond bien à ce qu’il recherche.

Le compromis de vente peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

L’avant-contrat peut aussi être une promesse unilatérale d’achat, dans ce cas, seul le candidat acquéreur s’engage sans avoir la garantie que le logement lui sera vendu.

Quelles sommes d’argent peuvent vous être demandées à la signature de l’avant- contrat ?

Le principe est qu’avant l’expiration du délai de rétractation nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit.

En revanche, il est possible de convenir d’un versement après l’expiration du délai de sept jours : l’avant-contrat est alors conclu sous condition suspensive de la remise de la somme contractuellement prévue (indemnité d’immobilisation, dédit...) à la date convenue.

Exception à ce principe :

Le versement de sommes d’argent est cependant possible avant l’expiration du délai de rétractation sous deux conditions cumulatives :
  l’avant-contrat doit être une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente
  et l’acte doit être conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente.
Dans ce cas, le versement se fait uniquement entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l’acquéreur se rétracte, la somme doit lui être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Le versement avant l’expiration du délai de rétractation est donc interdit dans les transactions entre particuliers.

Par ailleurs, il est interdit d’assortir un engagement d’achat (promesses et offres d’achat) d’une obligation de versement d’une somme d’argent quelle qu’elle soit à peine de nullité (Code de la construction article L 271.2).

Cette interdiction s’applique aux professionnels comme aux particuliers.